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北京推“共有產權房” 探索新型住房保障制度
北京推“共有產權房” 探索新型住房保障制度
2017-08-22 21:20 作者：法治周末見習記者 吳 昊 法治周末記者 蔣起東 來源：法治周末
QQ截圖20170822211559.png
資料圖。
共有產權房政策一定程度上改善瞭北京市房產供應的結構，使得購房能力較弱的群體可以選擇共有產權房，在分散商品房需求和優化房產分配上起到一定的積極作用
法治周末見習記者 吳 昊
法治周末記者 蔣起東
北京房地產市場上，自限價房和自住房後，一個新名詞共有產權房再次引起瞭人們的關註。
2017年8月3日，北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草瞭《北京市共有產權住房管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)。
8月3日至8月10日，《意見稿》面向社會各界公開征求意見。
《意見稿》將共有產權房定義為政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
“共有產權房政策一定程度上改善瞭北京市房產供應的結構，使得購房能力較弱的群體可以選擇共有產權房，在分散商品房需求和優化房產分配上起到一定的積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說道。
房源分配向非戶籍人口適當傾斜
那麼，購買共有產權房需要具備哪些資格呢？
《意見稿》第十條明確指出，申請購買共有產權房的申請人應具有完全民事行為能力，申請傢庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身傢庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。除此之外，申請傢庭應符合本市住房限購條件且傢庭成員名下均無住房，而且一個傢庭隻能購買一套共有產權住房。
值得註意的是，為防止規避申購資格限制的情況出現，《意見稿》還對申請人進行瞭進一步限制：如有住房傢庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的；申請傢庭已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協議的；申請傢庭有住房轉出記錄的以及申請傢庭存在違法建設行為，且在申請時未按規定拆除的，都不得申請共有產權房。
“共有產權房的房源性質屬於帶有保障性質的商品房，所以購房資格的限制相對會比較少。”嚴躍進說道。
在《意見稿》中有提到，各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民傢庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍傢庭住房需求的房源應不少於30%。
對此，嚴躍進指出，30%的房源比例表明瞭政府對於非戶籍人口適當地增加住房分配的意向，這一定程度上有助於穩定一些沒有戶籍的中高端人才。
事實上，中原地產首席分析師張大偉認為，《意見稿》明確瞭共有產權房的長效調控機制，疊加2017年已經實現的超過30%供應量，預計這部分供應將繼續增加，成為未來新建住宅市場最主要的供應形勢。
“從價格看，因為共有產權，而且限制瞭價格，使得這部分房源的投資屬性降低，房子回歸居住。”張大偉說道。
政府優先回購規避“炒房”
其實，除瞭共有產權房，自住房和限價房也是具有一定保障性質的商品房類型。
據中原地產研究中心統計數據顯示在過去的歷史上，北京合計出讓瞭80宗含或者全部自住房的住宅土地，合計供應瞭自住房面積達到瞭703萬平方米，大約能夠建設成為8萬套價格明顯低於北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。特別是2014年與2017年，自住房住宅土地供應的面積均超過瞭30%，大量的低價房供應，是出現2014年與2017年樓市調控效果的主要原因之一。
不過，嚴躍進表示，自住房和限價房性質上實際上差不多，從實際上講，有些自住房也如限價房一樣從房價上限制。與共有產權房不同的是，自主房和限價房均有完整的產權，而更多的人為瞭購買自住房或限價房對申請信息進行造假，用於“炒房”。
然而，共有產權房從房屋產權上進行瞭分割，購房者沒有完整的產權。《意見稿》規定，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委(房管局)提交申請，由代持機構回購。回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。
同時，《意見稿》還規定，購房人取得不動產權證滿5年，可按市場價格購買政府份額後獲得商品住房產權。
“5年內體系內循環，5年後可選購買政府產權，這體現瞭調控的回歸市場。”張大偉表示，整體看，共有產權房有利於房價的穩定，而且可以進一步深化之前自住房發揮的作用。
對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，從上海共有產權房的操作經驗上講，當共有產權房購房者需要將共有產權房進行轉讓，如需要用這部分產權進行賠償等，都要由政府優先回購。《意見稿》也不例外。
嚴躍進介紹道，共有產權房回購政策並不代表政府要擁有該房產，回購房產後，政府也會將房產分配給其他需要共有產權房的申請人。實際上，政府在共有產權房回購的環節中隻相當於一個代持機構。
“由於共有產權房帶有保障性質，政府在回購中起到支配和指導作用，雖然會對共有產權房交易設定一定限制，但假設未來共有產權房房源過多，政府不願意回購時，若共有產權房購買者想要交易就必須向政府購買剩餘產權後再進行交易。”嚴躍進說道。
事實上，嚴躍進認為，一方面，政府優先回購是共有產權屬性的使然，使得政府作為共有產權人，在業主放棄產權持有的情況下，優先履行回購權，這在法律上和政策導向上都是站得住腳的；另一方面，通過回購，有助於讓此類房源繼續進入流通市場，扮演共有產權住房的屬性，這是最積極的一點，即實現此類房源的循環利用。
共有產權房有助房價穩定
“在2017年上半年，自住房已經影響房價降低7%左右，從整體上看，共有產權房有利於房價的穩定，特賣而且可以進一步發揮之前自住房發揮的作用。”張大偉說道。
“共有產權房以及之前的自主性住房的購房者與一般商品房的購房者的購房目的和購買能力都存在一定的差異，而共有產權房針對的是中低收入中的無房群體。”張宏偉說道。
據中原地產研究中心統計數據顯示，首先，最近土地市場全面自住房化，體現瞭北京調控的加法決心，從供應量看，年內北京自住房供應量已經達到瞭90.57萬平方米，這對未來1年後北京房價市場穩定將起到非常大的影響。大量自住房不僅僅可以從數據上拉低均價，事實上也的確可以從供需結構上，影響購房者入市的判斷。緩解供需矛盾。
其次，從市場成交看：以北京土地供應為例，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特征，從土地供應看，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。預期對未來商品房市場的供應增加有積極意義。未來，北京的自住房、限價房等數量依然較多。
最後，從過去歷史看，自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應工具。從數據可以看到，在2014年至2015年自住房影響房價降低10%左右。
“從價格看，因為共有產權，而且限制瞭價格，使得這部分房源的投資屬性降低，房子回歸居住。”張大偉認為，在共有產權房繼續推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應後，價格的穩定已經可以預期。
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